Uma das promessas do Plano Diretor de São Paulo era aproximar a população carente da cidade do transporte público, mas a ação parece não ter dado certo até o momento. Segundo um estudo da empresa de inteligência Urbit, os empreendimentos imobiliários inaugurados na cidade em 2024 são menores e mais distantes das estações de trem.

Segundo o estudo, o principal tipo de lançamento econômico (até R$ 350 mil) em São Paulo em 2014 foi de casas de 32 m² com preço médio de R$ 250 mil. Cerca de 35% delas estão na área ampliada, com apenas 22% em ZEUs, locais designados pelo Plano Diretor para promover adensamento e integração entre imóveis, empregos e transporte público. Por estarem próximas aos corredores de metrô e ônibus, as ZEUs permitem maior adensamento estrutural em relação às Zonas Centrais (ZC) e Zonas Mistas (ZM). “Nas ZEUs, a legislação permite que a construção seja quatro vezes maior que a área do terreno — em alguns casos, pode chegar a 5 ou 6 vezes. Nas ZCs e ZMs, o potencial é de 2 vezes”, contextualiza Fernando Souza, sócio fundador da Urbit. “No entanto, as ZEUs tendem a ser mais valorizadas, o que dificulta a viabilização de empreendimentos econômicos, principalmente no centro. E é justamente na área ampliada que se concentra a maior densidade de terminais de metrô e corredores de ônibus da cidade”, analisa Fernando Souza, sócio fundador da Urbit. Recurso de publicidade: Urbit, com informações da ÓRULO Em contrapartida, 69% dos lançamentos de médio padrão habitam a instalação ampliada e 58% estão em ZEUs, 65% dos lançamentos de alto padrão (com 77% em ZEUs) e 77% dos lançamentos de altíssimo padrão também estão na região (com 60% em ZEUs).”O Plano Diretor tornou essas regiões muito mais acessíveis para o desenvolvimento imobiliário”, acredita Souza. A Prefeitura de São Paulo alterou o zoneamento da sua rua? Veja no mapa interativo. “A diferença substancial de competitividade em relação a outras áreas de uso, devido às concessões mais caras e à menor capacidade construtiva, levou grande parte do mercado a buscar terrenos em ZEUs, o que levou a um aumento nos custos, devido à acessibilidade do processo de aquisição dessas áreas”, observa o executivo. “É a regulação da oferta e da demanda. Empreendimentos econômicos. Dados da Urbit revelam que apenas 39% da oferta no setor econômico (até R$ 350 mil

) está localizada a aproximadamente 800 metros de um terminal de metrô, VLT ou trem em operação. Por outro lado, 69% da oferta de médio porte (até R$ 700 mil), 79% da oferta premium (de R$ 751 mil a R$ 1,5 milhão) e 69% da oferta de altíssimo padrão (acima de R$ 1,5 milhão) estão a até 800 metros dessas linhas de transporte. Publicidade “O diagnóstico médico da prefeitura para a avaliação do PDE mostra que estamos aumentando a densidade demográfica, o que significa que o plano, de fato, reorientou a construção. No entanto, nem sempre estamos construindo mais moradias populares, seja do ponto de vista de preço ou de oportunidades urbanas”, explica a urbanista Bianca Tavolari, professora da FGV e pesquisadora do Centro Brasileiro de Avaliação e Planejamento (Cebrap). + Mobilidade impulsiona investimentos no mercado imobiliário Em termos práticos, o estudo sugere que o preço por metro quadrado é muito mais caro no centro expandido do que fora dele. “Embora tenhamos aumentado a produção e a oferta de unidades residenciais em São Paulo, o preço não diminuiu,Principalmente em áreas centrais com infraestrutura de transporte e centros urbanos, como escolas, postos de saúde, imóveis sociais e oferta de empregos”, observa Tavolari. Fonte: Urbit, com dados da ÓRULO. Para Souza, um dos motivos para esse cenário é a dificuldade de encontrar espaço para construir. “Edifícios de categoria econômica exigem amplitude, e isso demanda grandes terrenos, que são cada vez mais limitados perto do transporte público, principalmente em áreas com maior fluxo de pessoas”, argumenta. “Isso não significa que não haja avanços econômicos perto do metrô, mas a escala de produção em outras áreas é muito maior”. Sem garagem. O estudo da Urbit sugere que, em geral, os lançamentos imobiliários em 2024 na cidade de São Paulo ficaram 11% mais caros, ao mesmo tempo em que registraram uma redução de dois metros quadrados no tamanho. O estudo também sugere que 77% da oferta foi de casas sem garagem. + Produção de estúdios em São Paulo compensa novas demandas imobiliárias. “Desestimular vagas de estacionamento é, de fato, uma das diretrizes do Plano Diretor de 2014. “estratégia”, afirma Tavolari. “O estudo também mostra que unidades com vagas de estacionamento têm maior liquidez. No entanto, é essencial pensar em unidades para investimento em sistemas de curta permanência, o que pode aliviar a necessidade de vagas do ponto de vista de mercado”, rebate. Fonte: Urbit, com informações de ÓRULO Souza menciona que há também um aspecto financeiro nessa fórmula. “As incorporadoras optam por desenvolver sistemas sem vagas por questões de estabilidade financeira e necessidade. As vagas de estacionamento ocupam muito espaço, o que indica custos de construção e, muitas vezes, impossibilidade de repassar o preço.”Publicidade e marketing Novas localizações principais Segundo a Urbit, a produção de unidades econômicas fora da instalação ampliada pode representar um fortalecimento de várias outras áreas principais que são conectadas por transporte público, como “Vila Prudente, Oratório, Capão Redondo e Jardim São Luiz”, o que pode ajudar a minimizar a dependência da área no futuro. + A Mooca atrai designers, tem um boom de novos crescimentos e está mudando “Quanto mais ‘equilibrada’ for a estrutura na região da cidade, ou seja, quanto menor a desigualdade territorial, menores serão as disparidades de preços entre as áreas e mais equilibrada será a produção imobiliária. É necessário aumentar o sistema de transporte de alta e média capacidade, minimizar as desigualdades territoriais e se manter no topo da produção de mercado”, conclui Souza.